把保障性住房留给真正需要的人

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”从古至今，住房一直承载着人们的期冀和憧憬，人人都希望能够“住有所居”，拥有一个遮风挡雨的地方。如今，住房也是最基本的民生保障，住房问题关系到人民群众的切身利益。

　　为了实现“要让全体人民住有所居”这一目标，我国出台了多项住房政策，其中，保障性住房就是其中一项。保障性住房作为面向城镇住房困难家庭、新就业无房职工、外来务工人员的安居措施，是实现受保障群众合法权益的关键举措。

　　近年来，随着保障性住房建设分配数量增多，法院受理的涉保障性住房案件数量也呈现出上升趋势。保障性住房的初衷在于帮助那些有住房困难的群体，让他们能够安居乐业，如何才能最大程度地实现这一住房政策的初衷？

　　4月11日，北京市第一中级法院（以下简称“北京一中院”）召开“涉保障性住房纠纷审判工作情况”新闻通报会，梳理了该类案件的特点，并总结了该类案件中突出的法律问题，同时作出风险提示。与会专家也从各自领域出发，就如何更好地保障人民群众的切身利益、更好地实现保障性住房的初衷提出建议。

　　涉保障性住房纠纷复杂多样

　　“为加快实现全体人民住有所居这一目标，北京建立了租购并举、符合首都实际的住房保障体系。”北京市住房和城乡建设委员会副主任邹劲松在新闻通报会上介绍。他进一步指出，北京自2010年起大力发展公租房，重点解决本市城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工以及符合首都城市战略定位发展需要的新市民住房需求，全市累计开工建设筹集公租房20万套，分配18万套，入住13万套。同时，实行实物供应与货币补贴并举的措施，在2015年底出台市场租房补贴政策，支持符合条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，累计发放市场租房补贴5.32万户、15.72亿元。2017年9月，北京还出台了共有产权住房办法。目前，全市共有产权住房项目64个，房源6.5万套；其中已申购项目33个，房源3.5万套。

　　随着保障性住房类型和数量逐年增多，有关保障性住房的各类案件也逐渐涌现。北京一中院在新闻通报会上表示，2015年1月至2019年3月，北京一中院共审理涉保障性住房案件155件。从案件类型来看，涉保障性住房案件涉及经济适用住房、公租房、廉租房、自住房、限价房等各类保障性住房。从案件占比看，涉经济适用住房的案件占比64%，涉公租房和廉租房的案件占比32%，涉自住房和限价房的案件占比4%。从数量趋势看，涉经济适用住房案件的数量呈下降趋势，涉公租房案件的数量呈逐年上升趋势，占涉保障性住房案件的比重逐渐提高。从案由分布来看，合同纠纷占比69%，物权纠纷占比18%，婚姻家庭纠纷占比13%，合同纠纷占比近年来呈不断升高的态势。

　　“涉保障性住房案件的政策法律性强，此类案件数量的增幅变化与相关政策的出台调整高度吻合。随着北京市住房保障体系的不断完善和发展，2015年至2019年，我院审结的涉保障性住房案件的数量逐年上升。其中，2016年和2017年北京市住建委发布系列文件后，保障性住房的供应量增加，我院受理的案件随之明显增多；2018年北京市住建委进一步规范公租房管理、加大监管力度后，涉公租房案件的数量较上年度同期增幅超过100%。”北京一中院审判委员会专职委员高萍在新闻通报会上说。

　　高萍进一步指出，违约情形多样也是该类案件的特点之一。其中，转租、欠租、非法占有、骗购、违规交易等是高发的违约情形。“加上家庭因素复杂，保障性住房多以家庭为单位申请，在发生离婚、申请人去世等家庭关系变动时，会影响家庭的保障性住房申请资格，也容易产生居住利益分割等法律问题。此外，保障性住房关乎群众的居住利益，涉及基本民生，具有较强的公共属性。加上社会关注度较高，相关案件的审理极易成为热点问题，引发社会公众的舆论反响。这些特点都决定了审理涉保障性住房案件必须更加审慎。”高萍说。

　　涉保障性住房案件中的突出问题

　　记者通过新闻通报会了解到，有关保障性住房案件的纠纷多种多样，但从法院审理案件的情况来看，涉保障性住房案件涉及的法律问题突出表现在违规转租牟利、拒不交纳租金、非法占有房屋、违法违规骗购、违规提前出售五个方面。

　　在一起公租房转租案例中，胡某、杨某签订了《北京市房屋租赁合同》，约定胡某承租杨某1704号房屋一间，租期1年。此后，胡某向杨某支付了12个月的房屋租金及押金并入住。2016年12月，产权单位告知胡某，涉案房屋系北京市公租房，胡某不是原承租人，无法继续承租，故要求胡某腾退房屋；同时，产权单位告知杨某，其无权将该房屋转租。胡某遂向法院起诉，请求解除与杨某签订的租赁合同，杨某返还其已经提前支付的房屋租金及押金。

　　“拒不交纳租金的问题也比较突出。”高萍说。她告诉记者，北京一中院就审理过一起因公租房承租人芮某拖欠租金，期满被诉腾退房屋、补交租金的案件。

　　此外，非法占有房屋问题突出。北京一中院审理过一起公租房承租人死亡、继承人无承租资格的案件：出租人产权单位和承租人刘某甲签订了《北京市公共租赁住房租赁合同》，其中第九条约定：刘某甲在租赁期间死亡的，合同自行解除；共同申请家庭成员经复核仍符合公租房申请标准的，可在重新签订公租房合同后，继续承租房屋。后刘某甲去世，房屋由刘某甲之女刘某乙继续居住。2017年1月17日，区住房保障部门向产权单位发送一份取消家庭住房保障资格通知书，内容为刘某甲家庭经复核已不再符合公租房配租条件。产权单位遂向法院起诉，请求刘某乙腾退房屋，并支付房屋占用费。

　　同时，北京一中院还分别通报了一起违法违规骗购和违规提前出售的典型案例：在一起拆迁补偿安置活动中，张某甲并非拆迁区域的被安置人员，亦未申请过定向安置房。张某乙称其出于朋友义气，伪造张某甲的审批手续，致使产权单位误认为张某甲具有购买定向安置房的资格。2017年2月26日，产权单位与张某甲签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张某甲购买602号房屋。之后，张某甲依约取得了房屋的不动产权证书，权利性质为按经济适用住房管理。张某甲为此向产权单位支付了购房款及相关费用，现房屋由张某甲占有、使用。产权单位的起诉请求为：确认买卖合同及补充协议无效，张某甲恢复产权登记至产权单位名下，并腾退返还房屋。

　　而违规提前出售主要表现为未过五年的限制交易期，即将房屋出售的情形。2012年10月23日，闻某与赵某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某将1003号房屋出售给闻某，赵某拿到房本后应配合闻某办理过户手续，将来过户所发生费用由闻某承担。闻某向法庭提交了诉争房屋查询信息及完税证明，根据该查询信息显示：诉争房屋的登记时间为2012年10月9日，该房屋系经济适用住房，双方签订房屋买卖合同时，原购经济适用住房尚不满五年。闻某的起诉请求为：赵某继续履行合同并于判决生效后为闻某办理房产过户手续。

　　违规处置保障性住房的法律后果

　　针对司法实践中遇到的突出法律问题，北京一中院结合具体案例释法说理，明确指出了违规处理保障性住房将面临的法律后果。

　　针对违规转租牟利这一问题，高萍指出，公租房的保障属性决定了承租人只能限定于特定的受保障群众。公租房承租后，若由承租人自由选择转租对象，则可能出现次承租人不符合条件却实际占有使用公租房的情形，违反政策初衷，次承租人亦面临解除合同和腾退房屋的风险。

　　记者注意到，在前述胡某、杨某违规转租一案中，法院经审理后认为，因涉案房屋系公租房，禁止转租，转租致使合同目的无法实现，依法应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。本案中，法院最终支持解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；合同解除后，杨某应退还胡某剩余租期内的房屋租金及押金。

　　据北京一中院通报内容显示，拒不交纳租金的后果则是腾退房屋、补交租金、支付高额违约金。在芮某拒不交纳租金一案中，法院认为，芮某理应按合同约定及时履行交纳房屋租金的义务，其无故拖欠房屋租金的行为，已构成违约，故产权单位要求芮某支付欠付租金及违约金的诉请，于法有据，法院予以支持。双方约定的租赁期间已届满，芮某应当返还房屋并承担租赁合同到期后继续占有使用诉争房屋的费用。

　　“在公租房原承租人死亡之后，与承租人生前同住的继承人通常认为自己直接获得承租权，因而不会主动腾退房屋。但如果继承人不具有承租资格，那么继续占有公租房的行为就属于非法占有，承担被诉解除合同、腾退房屋的风险。”高萍说。前述案件中，根据合同约定，承租方刘某甲在租赁期间死亡，合同自行解除。租赁合同解除后，刘某乙未取得家庭住房保障资格，未与产权单位重新签订合同，在此情形下，刘某乙应予腾退房屋并支付房屋占用费。

　　高萍在新闻通报会上指出，为实现精准保障的目标，保障性住房均规定有一定的申请条件。申请人为获得保障性住房的申请资格，伪造假手续购买保障性住房的行为，损害了其他应受保障群众的合法权益，造成保障性住房分配的不公平。申请人也面临合同被认定无效进而腾退返还房屋的风险。而违规提前出售房屋的，无论是出卖方还是买受方都将承担相应的不利法律后果。在赵某违规提前出售经济适用房一案中，双方签订的房屋合同最终被法院认定为无效，买受方闻某要求赵某继续履行合同的诉求没有得到支持。“这是因为，经济适用住房产权的特性之一即体现为五年的限制交易期，买受人应遵守经济适用住房五年内不得出售的规定。在此期间内，买受人与第三人签订经济适用住房买卖合同并过户的行为违反了经济适用住房保障安居限制交易的政策宗旨，会损害社会公众的居住利益，因而被认定无效。第三人需要承担买卖合同因无效而无法继续履行的风险。”高萍强调说。

　　把保障性住房留给真正有需要的人

　　保障性住房关系到群众的切身利益和幸福指数。针对保障性住房目前存在的一些问题，有关部门该如何应对，为把保障性住房留给真正有需要的人，还需要作出哪些努力？有网友指出，在一些保障性住房小区，不时可以看到一些开着高档小车进出小区的住户，这种现象何时才能彻底终结？

　　北京一中院从司法实践的角度出发，提醒承租人、买受人和产权单位，必须遵守相关法律法规，依法依规诚信守约，以实现保障性住房保障安居的社会效果。对于广大受保障群众，北京一中院提示，要依约使用房屋，违规转租被严格禁止；及时交纳租金，拖欠租金将解除合同；自觉申报变化，资格不符主动腾退；提供真实资料，手续造假合同无效；遵守限制规则，提前交易将被认定无效。

　　在提示受保障群众诚实守信、依法依规依约处分保障性住房的同时，北京一中院也提示产权单位，应采取多种方式充分履行告知义务，明示相应违规违约行为的后果；应当尽到审慎的注意义务，对受保障群众提供的材料进行认真审核，逐条核对是否符合相应政策规定，切实做到应保尽保，避免不符合资格的申请人签订合同、受领房屋；产权单位应当本着平等自愿的原则，与受保障群众签订书面合同，在合同中明确双方的权利义务；公租房产权单位应当加强签约前后的全程动态管理，签约前进行信息备案，签约后通过入户走访等方式加强对签约人的日常管理，资格不符及时收房；同时，也要注意及时收缴租金，法定期间行使诉权。

　　北京一中院也表示，法院将不断提高对涉保障性住房案件的司法保障能力，不断满足人民群众在该类案件中的司法需求。

　　“部分保障性住房，特别是老城区的直管性公房具有历史性、政策性和复杂性特征，法院在审理案件的过程中，虽然要注重统一的审判流程和统一的裁判尺度，但在个别案件中，尤其是涉及到这三个特点时应该做到具体案件具体分析。”北京市西城区房屋土地经营管理中心西长安街管理所党支部书记马亚南建议。

　　北京市丰台区房屋征收事务中心法制科科长杨华则表示，法院在审理涉保障性住房纠纷时，应该注重发挥司法建议的作用，并对案件审理中遇到的问题进行分类，明确究竟是制度原因还是因为执法不严导致的。“同时，应该注重有关部门对司法建议的反馈，让司法建议真正发挥作用。”杨华强调。

　　而针对涉保障性住房法律政策性强这一特性，北京市嘉诚泰和律师事务所合伙人、主任马慧娟表示，律师在处理涉保障性住房案件中起着重要作用，希望法院和有关部门能将有关涉保障性住房的典型案例和政策进行及时有效地公开，畅通沟通渠道，以便律师在代理相关案件时可以增加对当事人的说理能力，彻底化解矛盾纠纷。马慧娟还表示，希望法院和相关部门进一步加强和深入宣传力度，让涉保障性住房违规处置的法律后果和有关政策更加深入人心。

　　为确保保障性住房的公平善用，邹劲松表示，住房保障部门将进一步完善保障性住房使用监管长效机制，实行专项检查、随机检查和日常巡查相结合的监管模式，在官网和微信公众号公示违规家庭基本信息，加大公开曝光力度，形成有力震慑；加大部门联合惩戒力度，整顿违规代理信息，会同银行征信中心将违规使用公租房的家庭成员信息纳入失信名单管理；同时，大力推进“技防”手段应用，明确新纳入北京市保障房建设计划的公租房项目全面采用人脸识别、智能门锁等技术，并与门禁相关联，实现非承租家庭成员不得随意进入楼栋单元门。