东莞：取消备案制并非救市 楼市回暖关键是信贷

　　近日，东莞出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)，这一政策作出了“取消新建商品住房销售价格申报备案制”、“放宽住房公积金贷款政策”、“规范镇街规划部门审批权限”、“减少建设单位修改方案次数”、“严禁镇街、部门擅自提高收费标准”等相关规定。其中关于“取消新建商品住房销售价格申报备案制”的规定，在出台不到一天的时间里，便引起了东莞楼市的轩然大波。部分业内人士联系到日前佛山取消限购的政策、早前东莞房贷松绑等楼市动态，纷纷猜测新政也许是东莞政府“曲线救市”的一项举措，是东莞楼市回暖的信息。 记者就新政到底存不存在“救市”、楼市是否出现回暖等问题，采访了多位业内人士。 优化行政服务是重点

　　面对“救市论”，东莞市有关部门负责人表示，出台该新政，是为了深入贯彻落实全省上半年经济形势分析会提出的“因城因地”，实行“一市一策”精神，加快推进东莞房地产业结构调整。这既非“救市”，也不涉及“限购说”。市政府部门指出，是从行政服务的角度入手，尊重市场规律，在市场与政府的关系上，使房地产市场在房地产资源配置中起决定性作用，旨在让市场扮演重要角色。 “政策出来不存在释放救市的信息”，中原地产策略研究中心总监车德锐表示，政策的出台可以简化审批的流程，加快开发商的节奏和预售上市的速度，规范流程，让房地产平稳、快速发展。 “这只是政府简化行政手续、优化行政服务的一个措施，根本不存在‘救市’的说法。”富通地产总经理助理梁兰凌表示，“对开发商来说，新政除了简化流程，基本不会对楼市造成明显的影响。” “减少了流程的繁琐，取消备案制会更加灵活地促进市场的发展”，合富辉煌[-1.50%]东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺认为，取消一手房价格备案制，是以市场配置为主。限价政策早就形同虚设，对房价约束力有限，取消限价是合理回归理性，尊重市场的规律。 东莞房地产协会会长陈俊良提出，如今市场瞬息万变，价格调整同样也是变化多端，在备案制时，价格虽然随时可以修改，但是一个备案前后经过审批等各项手续需要两个月，对开发商对市场都没好处，所以取消限价是很有必要的。 瑞丰置业李毅表示，政府取消房价备案制度后，价格等部门将各司其职，继续加强监管。开发企业必须严格执行明码标价制度，通过媒体、网络信息等方式发布的价格信息应与在销售现场公示的价格信息保持一致，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。 影响甚微，信贷才是关键

　　业内人士表示，新政对东莞楼市的影响不大，楼市回暖的关键在于信贷放松。 车德锐表示，东莞楼市相对周边其他城市来说受政策影响比较少，这主要是因为东莞楼盘可以提供有力的供应，而这才是抓住市场的本质。名巨中央营销总监舒小剑认为，备案制取消后，也许局部楼盘会进行大幅度的促销活动，但成交量基本上不会发生很大的变化，估计和七月份差不多。 新政作为简化行政流程的一个措施是无法撼动整个楼市发展的。陈俊良表示，东莞楼市迟迟未见起色的一个原因是经济环境差，而经济环境差又是因为信贷紧，因此只有给信贷松绑，东莞楼市才有可能出现显著的升温。 “政策都还没放开。楼市暗淡最主要的原因是信贷紧，如今信贷未见松动，就算取消限价，大多数理性客户也会保持观望状态，不会有所动作。”舒小剑说。 就新政策出台，记者访问了部分购房者。就业于万江的李先生认为，现在整个社会的经济形势都不太好，大多数人都是买不起房，政策的放松只会给搞房地产的人更多的机会。在南城工作的夏小姐认为，新政简化行政流程是好事，但对她来说，降价比较实际一些，买房计划还是按照既定步骤走，不会因为新政而改变计划。 从数据上看，7月供应套数和供应面积环比上月都有了小幅度的下降。2014年7月，东莞住宅成交面积46.31万平方米，环比上涨29%，成交金额42.96亿元，环比上涨了32%，7月成交量和成交金额对于6月有明显的升温。但升温主要缘于7月采取了“低开”的营销策略，从6月底开始开发商的供应节奏加快，多个推迟开盘的项目也在7月集中上市。 下半年楼市以跑量为主

　　房价向来是开发商和购房者都非常关注的问题，取消限价后，开发商对价格的调控会更加灵活方便，那么房价会不会在一定程度上有所变化呢？舒小剑表示，名巨地产的楼盘一直以来定价不高，所以基本上不会再降价促销的。 “总体而言，房价是不会降的了，相反会持续温和地上涨。”陈俊良指出，这是由成本结构决定的。尽管如今楼市情况不好，但却并没有槽糕到让人担忧的地步。“陈俊良认为，开发商的融资成本在增加、税收成本也没有降低，成本的上升导致房价不可能出现下跌，相反还会相对温和地上涨。但总体而言，东莞楼市还是处于健康发展的状态，陈俊良表示。 车德锐认为，开发商已经认清了事态，对市场不抱乐观的态度。部分开发商会冲业绩做出部分让利的行动，价格会有10%-15%的降幅，房价不会大范围下降，主要因为信贷并没有完全放松，银行对开发商的放款额度比较紧。尽管新政策并没有给楼市带来显著的变化，李兴旺认为，这也许是传递东莞房地产健康稳定发展的信号，市场在逐渐回暖中，后市还是以跑量为主。 同样的，舒小剑认为，“虽然取消限价并没有对楼市起到很大的影响，但至少传递了一个利好的信息，这会给购房者一种期待和信心。”同时舒小剑也表明，如果只是取消限价，而没有进一步的举动，消费者尽管期待，但还是会处于一种观望的状态。就目前状况而言，信贷不放松，开发商只能靠销售回笼资金，所以下半年楼盘以跑量、出资为主。 记者观察

　　东莞楼市新政

　　有望激发市场活力

　　佛山松绑限购之后不久，东莞推出了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)，明确提出“取消新建商品住房销售价格申报备案制”，不再对东莞新建楼盘设置“成交价格上下幅度”以及“调整周期”。 这一新政的推出引发多方关注，虽然官方一直表示并非“救市”，但在全国三十多个城市取消限购的大环境下，东莞的新措施自然会引起各种解读。按照东莞市有关部门的说法，《若干措施》是从东莞的实际出发，“从行政服务的角度入手，尊重市场规律，在市场与政府的关系上，使房地产市场在房地产资源配置中起决定性作用，旨在让市场扮演重要角色。” 很多人觉得政府有关部门在“吹水”，“明明是救市，就不承认？”但笔者认为政府的回应并不是在搪塞，即《若干措施》的出台并不一定要和“救市”扯上关系。要做出这个判断，例证可以列举很多，但最核心的问题是，东莞的楼市已经糟糕到要政府出手救市的时候了吗？ 据东莞中原研究部数据监测显示，在过去的一个月，东莞全市住宅成交面积环比上升30%，为年内最高值。除滨海片区由于上半年新项目入市推售告一段落而导致上月住宅新增环比下滑外，其余6片区均有不同程度上升。而在上周，东莞的住宅成交830套，虽然环比有所下降，但连续6天日签约量超100套，日均签约量近120套，8月份住宅成交仍然延续7月的好转。和今年的早些时候相比，如今东莞的房地产市场明显进入了复苏期。 此前，由于开发商不愿意降价，购房者又有降价的预期，从而导致了东莞房地产市场上观望氛围弥漫，东莞楼市的最大困扰是成交量过低，与去年同期相比下降近4成。最后，随着开发商以价换量，通过降价促销以及低价推出新盘，这才在一定程度上缓解了成交量过低的压力。因此，在这样的市场环境下，称东莞楼市新政策为“救市”是不合适的，准确的说法应该是“促市”，是在充分尊重市场规律的前提下，减少政府的行政干预，从而激发供需双方的活力。 对供给方而言，《若干措施》施行之后，实施了3年的新建商品住房销售价格申报备案制取消，在不同的市场环境下开发商可以更为灵活地进行营销，节省人力成本，而开发商和消费者也可以不受下浮幅度的限制，根据市场状况约定销售价格。 笔者认为新政实施后东莞的房价不会有太大的波动，但开发商可能会更热衷于打特价牌来吸引眼球，由于楼盘定价主要受到供需关系的影响，对房价应该不会造成实质性的影响。 而对于需求方来说，新政中对公积金贷款门槛的放松，以及大幅提高普通住房价格标准，则是直接刺激了潜在购房者的购买欲望。 众所周知，目前东莞所实施的公积金政策被称之为“史上最严”，备受多方口诛笔伐，在实施一年半后总算得以调整。虽然，如今大家仍未得知公积金新政策的具体措施，但从已有的信息来看，新的贷款办法将放宽住房公积金贷款申请人缴存满12个月的认定条件，并倾斜支持中低收入职工和长时间缴存职工申请住房公积金贷款，这将从源头上带动刚需型商品房的销售。 而大幅提高普通住房价格标准至合理的水平，同样会为购房者带来实质优惠。因为这意味着在新标准出台后，购买同样标准的住房有可能不再被认定为是“豪宅”，而是普通住房，从而为购房者省下至少一半的契税，这不亚于发了一笔现金补贴。 其实，在市场经济中，商品和服务的供应及需求受价格规律及自由市场机制所影响，但当市场遭遇过热或过冷的时候，进行宏观调控应是合理的。 笔者认为《若干措施》在近期内有望在一定程度上激发市场的活力，至于从长期来看能否调整供需平衡、优化产业结构，让房地产市场健康平稳有序发展，则还有待继续观察。