济南楼市存量超600万平方米 卖完需15.7个月

　　成交下滑、资金吃紧、利空消息不断、松绑限购……房地产市场近期再次“满城风雨”,开发商和购房者进入新一轮的市场“博弈”。崩盘论者有之,反弹论者也不绝于耳,楼市似乎陷入迷雾之中。本报记者多方采访,抽丝剥茧,试图从多个角度展现当下楼市真相。

　　对于楼市走势的判断,离不开对市场供求关系的基本分析。各方数据显示,目前济南市场的存量房达到近期新高,普通住宅存量需要近16个月才能消化完。在市场观望情绪日益浓厚的情况下,未来几个月快速“冲量”仍是开发商的第一选择。

　　并非个案

　　周先生决定等等再说

　　济南市民周先生计划明年结婚,购买婚房成了他当前的迫切愿望。最近几个周末,周先生一直在四处看房,东部、西部和南部的楼盘都去看过。

　　周先生告诉记者,在东部的奥体片区,他先后看了万科、保利、绿城等开发商的楼盘。“光万科在东边就有三个盘,恒大和万象新天的房子也不少。”他说,由于感觉到东部房价较高,也没有很实质的优惠政策,他又去了西部片区。

　　“一过二环西路,楼盘就多起来了,尤其是西站那边,遍地是楼盘。”周先生说,“最低的起价都6100多了,不知道将来还会不会再便宜。”

　　虽然每到一个楼盘,销售人员都表示未来肯定要涨价,但这并不能打动周先生。他决定先等一等,希望下半年能等到更理想的价格。

　　面临血拼

　　目前在售楼盘超50个

　　周先生的经历,折射出当下济南房地产市场供需的现状。今年以来,济南楼市房源大增,而成交量则呈现“萎缩”状态。　据不完全统计,5月份济南楼市在售楼盘超过50个,其中多是住宅产品,每平方米价格从6000多元到万元以上不等;与前些年相比,购房者选择余地大大增加。

　　从在售楼盘的分布来看,主要集中在东部、西部和南部。以东部的化纤厂片区为例,这里是2014年济南主要的房源供应地之一。目前这一区域及其附近集中了保利华庭、万科城等十多个项目。再往东边,还有万象新天、恒大城等项目。

　　济南西站片区及其周边,同样是楼盘供应的大热区域。“西站片区今年光楼盘就20多家,竞争空前激烈。”一家在西站片区有多个项目的地产十强企业山东公司营销负责人不无担忧地对记者说。

　　“现在济南楼市在西站、唐冶和化纤厂片区等区域形成了扎堆格局,相互之间的血拼似乎难以避免,就看开发商肯不肯割肉。”省城地产营销人士徐先生分析说,总有一些企业的资金不是那么宽松,他们会想法促销,一旦一个楼盘有所动作,就会有其他楼盘跟进。

　　据了解,目前个别楼盘已经出现最低7折的优惠促销。

　　存量惊人

　　消化周期逼近危险值

　　当前,库存高企已经成为楼市的关键词,许多城市存量房源需1年多才能消化完,有的甚至超过两年。在济南,楼市住宅存量也达到一个历史高点。

　　山东世联的统计数据显示,4月份济南市场存量创新高,是2013年以来的最高值;当月市场新增房源数量也达到了5000多套。

　　而据克而瑞济南机构的统计,截止到4月底,济南普通住宅存量661万平方米。今年1-4月济南普通住宅月均成交量42万平方米。照此计算,目前存量需要15.7个月才能消化完。在2013年底,这一数字是11个月——市场存量消化周期在拉长。

　　该机构相关负责人认为,15.7个月离18个月的“危险值”已经不远。

　　未来1个月左右,祥泰城、龙湖名景台、中建新悦城、万科城、实力粼湖居等项目还有新品推出,如果成交量还上不去的话,供求比和存销比将进一步上升。